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棚改叫停楼梯声响 房企谁最受伤

近期,棚改货?#19968;?#25919;策收紧引发业界关注与热议。作为三四线城市去库存的主要方式,棚改货?#19968;?#23433;置在完成楼市去化目标的同时,也因是否成为三四线房价急涨的主要原因而饱受争议。市场有声音称,随着库存规模?#38470;怠?#22320;方债务压力增加,货?#19968;?#23433;置政策逐渐退潮将是大?#36739;頡?#34429;然三四线城市?#20013;?#21435;库存,让不少重点布局于此的房地产企业获益,但在棚改货?#19968;?#25919;策收紧之际,?#20999;?#28145;耕三四线城市的房企也将面临一些考验。积极调整区域布局以应对潜在的楼市风险,成为众多房企的当下选择。

  谁是三四线布局王

  躲开调控重区,通过布局三四线实现业绩抢?#25214;?#25104;近年来众多房企的新选择。拥有“三四线城市之王”称号的碧桂园,便是借力发展壮大的突出一例。

  从销售规模来看,2017年碧桂园、恒 大、万科3家龙头房企均破5000亿元,而碧桂园以5508亿元的销售额摘得中国房地产行业的桂冠。北京商报记者查阅碧桂园2017年年报获悉,截至2017年底,碧桂园共经营1468个项目,覆盖30个省、220个市、768个县镇区。按地理位置计算,约58%的销售来源于三四线城市。

  对此,易居(博客)(博客)研究院智库?#34892;?#30740;究总监?#26174;?#36827;分析认为,房企布局三四线城市,当前的优势在于三四线城市这一波市场快速崛起。包括?#26174;?#36827;在内的业内人士另外一个共识,便是此前三四线城市去库存的红利和差别化调控的?#21344;洹?/p>

  根据川财证券研究,2017年大型房企拿地重点正在向三四线城市下沉。三四线城市共推出土地18046宗,推出土地面积67998万平方米,其中 30家代表房企在三四线的拿地面积同比增长145%。

  充足的土地储备是企业扩张和销售额上涨的保证,房地产进入下半场,以中梁地产为代表的区域性房企,在加速布局潜力三四线城市的同时,拿地金额和拿地面积也保持高速增长。

  公开资料显示,2017年1-5月全国房地产企业土地成交金额TOP 50中,中梁地产以153亿元的拿地总额排在榜单第15位。值得一提的是,中梁地产拿地总规划建筑面积471万平方米,在成交面积排行榜中排名第六,仅次于碧桂园、恒 大、保利和万科,且拿地区域几乎全部位于三四线城市。

  “对于像中梁地产这样的企业?#27492;擔?#19977;四线城市的投资比重过大,为其业绩成长贡献了重要力量。但换个角度看,当前三四线城市也有一些利空的消息,那么也需要在业绩成长方面有所警惕。”?#26174;?#36827;如是表示。

  转型早已开始

  随着三四线城市去库存的利好逐渐散去,重点布局三四线城市的房企销售压力也随之提升,转型之于房企而言势在必行。

  中原地产首席分析师张大伟认为,当前房地产去库存任务初步完成,一二三四线城市商品房库存去化已十分充分。而且看趋势,三四线库存在继续减少,在一二线进入补库存后,三四线也开启库存短缺时代,当下除个别区域外,库存基本进入平稳时代。

  而事实也证明,无论是龙头房企还是地产新贵,都开始着手在转型上发力。

  以前面提到的碧桂园为例,区域布局调整意图已然显现。此前传得沸沸扬扬的快消式高周转,就被外界视为杨老板收缩?#36739;?#30340;信号。

  今年4月5日-11日,碧桂园一周之内连续下发《关于提高周转速?#21462;?#21152;快有质量供货的紧急通知》?#28909;?#20221;文件,在表达提高周转速?#21462;?#21387;缩从拿地到开盘周期的强?#20197;?#26395;同时,也对企业的布局安排进行了适时调整:在区域布局方面,碧桂园提出“三四五线城市高周转、一二线城市鼓励发展”的策略。显然,登顶榜首的碧桂园不仅对高周转出现的风险做出了预判,更意识到作为已经不?#33945;?#30446;标的老大,一二线城市在市场波动时的防火墙意义。

  在业内人士看来,三四线阵地固然对房企销售业绩的提升有着极大助推,一二线城市对房企“维稳”意义更是重大,这也是杨老板及时“收网”的主要原因。

  房企巨头?#26032;?#27493;转?#20572;?#21306;域性房企为了解锁更大发展也步步紧跟,其中以中?#33322;?#23500;代表性。

  作为起步于温州的浙系房企,中梁地产在长三角三四线区域耕耘多年。自2016年将总部搬迁至上海后,便迈出了大举扩张、全国化布局的步伐,近两年业绩也由此迎来爆发。

  据第三方机构克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售排行榜》,中梁地产2017年销售额达到757.9亿元,位居第25位,相比2016年底的第40名,上升15个名次。而回顾三年前,中梁地产的年销售不过突破150亿元。

  ?#26174;?#36827;分析认为,三四线城市在购房方面存在一定程度的“割韭菜效应”,即房地产市场需求?#22836;?#26159;没有?#20013;?#24615;的。而这恰恰是房企布局三四线的劣势所在。

  同策研究院首席分析师张宏伟(博客)(博客)的分析也从侧面印证?#25628;显?#36827;的上述看法。在张宏伟看来,从棚改货?#19968;?#23433;置急刹车政策来看,三四线城市楼市将逐步降温,从而影响房企销售业绩。“三四线城市正常的合理楼?#34892;?#27714;为既定的,并且市场容量有限,需求也是有限的。”张宏伟如是补充道。

  艰难回归一二线

  经过一波强劲的货币棚改之后,三四五线楼市的“黄金时间窗口”正在逐步关闭,一二线楼市的抗风险能力再度被外界重提。如何在后去库存时代,使房企免遭后续经济效益增长乏力的?#38480;?#29366;况,以及更好防范因市场波动带来的未知风险,成为房企?#21483;?#24605;索的发展命题。

  但值得关注的是,房企回归一二线步履艰?#36873;?/p>

  首先,便是拿地成本高昂。京沪已经很?#35328;?#35265;到单枪匹马拿地的场景,高昂的拿地成本让开发商们开?#24613;?#22242;取暖,留给后来者的?#21344;?#36234;来越少。

  其次,产品类型的复杂化,对成本计算、政策预判的要求均?#23545;?#39640;于三四线城市。与三四线城市拿了地能卖出去就能赚钱不同,随着调控的深入,“房住不炒”理念的推广,自住型需求的新型产品越来越多,在保证土地出让金足额收缴的同时,对于产品的要求已经?#33945;?#32789;一线城市多年的操盘手头疼不已,而后来者想要适应这样的产品和市场,?#35759;?#36229;乎想象。

  正因如此,房企三强除了深耕多年的万科以外,恒 大勉?#31185;?#20511;不计成本的厮?#20445;?#20026;?#32422;?#22238;归一二线趟出了一条血路;而碧桂园在京、沪这类核心城市,依然没?#24515;?#22815;拿出手的产品。

  在业内人士看来,尤其是在当下三四线城市库存去化效果显著的背景下,房企昔日可倚仗较少调控、肥沃的三四线实现业绩收割,现如今“地利”将尽,房企回归一二线楼市呼之欲出。

  张大伟分析认为,目前看,整体市场对棚改政策非常敏感,因为这是支撑最近?#25913;?#27004;市最关键的因素,特别是三四线城市严重?#35272;?#26842;改的货?#19968;?#23433;置。过去三年立足三四线城市的企业销售额井喷,三四线出现了普?#27198;?#30340;房地产快周转,这对房地产市场而言,在未来酝酿巨大风险。

  业内也有分析称,随着楼市调控的逐渐深入,现在三四线城市已经很难给开发商带来足够的利润,特别是在棚改审批和调控政策蔓延到三四线城市之后,布局三四线城市的房企有可能会遭受亏损。

  一旦三四线城市房价上涨没有支撑,开发商想要在三四线城市实现高额销售几无可能,若货值跟不上销售节奏,对一些小房企?#27492;擔?#20854;后续规模发展与现金流压力将隐现。

  而就棚改货?#19968;?#21457;展趋势对楼市影响的问题,?#26174;?#36827;表示,棚改货?#19968;?#22914;果叫停或者说改变,那?#27425;?#26469;就地安?#27809;?#32773;说实物安置的内容会增加。房企需要在?#26031;?#31243;中注重市场需求的汇集,或者说引导相关购房者积极认购相对应的楼盘。

  “未来房企如果要回归一二线城市,要注意对非热点一二线城市的投资,尤其是西南市场和西北市场,上述区域楼市当前也开始火热。”?#26174;?#36827;向北京商报记者如此表示。

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