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土地财政冲高回落?2019年部分省份卖地收入预计缩水30%

  近年来全国卖地收入不断创新高。在房地产?#20013;?#35843;控背景下,地方普遍认为2019年卖地收入会缩水,部分省份缩水幅度超过30%。

  3.7万亿、5.2万亿、6.5万亿,近年来全国卖地收入不断创新高。

  2018年全国土地出让金收入达6.5万亿元,同期地方一般公共预算收入约9.8万亿元。这意味着,全国平均而言,2018年地方卖地收入相当于地方本级财政的三分之二。

  卖地是一锤子买卖,土地整理之后,经由?#20449;?#25346;就能实现收入到账。而地方财政收入,则要培育产业、集聚人口、拉动消费等,是慢慢培育而来。卖地收入丰厚且容易,难怪部分地方政府青睐于此。

  2/3只是全国平均水平,部分地方“土地财政?#35272;?#24230;”要更高。2018年,浙江以超7700亿元的土地出让收入排名第一。浙江2018年一般公共预算收入表现也很亮眼,接近6600亿元,但仍然不及卖地收入。

  在房地产?#20013;?#35843;控背景下,地方普遍认为2019年卖地收入会缩水,部分省份缩水幅度超过30%。

  土地收入再创新高

  对于土地市场,2018年年初并没有这么乐观。

  2018年年初预计全国卖地收入增长5%,卖地收入约5.5万亿元,而实?#25163;?#34892;结果是,2018年卖地收入达到6.5万亿元,同?#20173;?#38271;25%。

  以浙江为例,浙江2018年卖地收入超7700亿元,同比大增35.5%。这是在2017年高增长基础上的再创新高,2017年浙江卖地收入增长了78.8%。

  从G20、亚运会、棚改拆迁,到新一线城市吸引人才等,近年浙江房地产不缺“炒作”题材。这么一来,2018年浙江卖地收入超过其财政收入,占比达到117%。

  2018年卖地收入大涨,是比较普遍的?#27198;巍1热?#22235;川2018年卖地收入为3431亿元,同比上年增长了48.1%;福建2018年卖地收入2423亿元,同?#20173;?#38271;31.7%。

  土地财政?#35272;?#24230;随之提高。湖北、重庆2018年卖地收入占地方一般公共预算收入比重在95%左右,即卖地收入与地方本级财政收入相差不多;江苏、四川、福建的这项比例在80%以上。

  “2016、2017年房地产销售较好,2018年房企有补库存的需求,较好的销售使得房企自有资金比较充足;三四线城市房价上涨,带动地价上涨,这些因素共同助推了土地收入的增长”,交行金融研究?#34892;?#39640;级研究员刘学智对21?#20848;?#32463;济报?#20848;?#32773;表示。

  当然,土地市场也是分化的,部分地方并没有分享到这波红利。像天津2018年土地出让收入986亿元,?#38470;?8.3%;重庆2018年卖地收入2135亿元,同?#35748;陆?.4%;因为较为严格的调控举措,北京2018年卖地收入约1820亿元,只比预算数额多增5.9%。

  2018年除了房地产市场带动因素,部分地方存在卖地还债的需求。有地方财政人士接受21?#20848;?#32463;济报?#20848;?#32773;采访表示,2018年上半年财政资金比较紧张,主要因为融资平台融资渠道收紧,融资平台借新还旧资金压力加大;地方债防风险工作的?#24179;?#28165;理PPP违规项目等,部分需要提前还债。

  部分还债压力大的地级市,加大了推地力?#21462;?018年部分金融机构感受很直观:原本催收的账款,因为地方加速卖地,部分信?#23567;?#36164;管等贷款如约还上了。

  2019年会如何?

  展望2019年,地方政府普遍下调了预期,负增长的居多,或者微弱增长。

  浙江预计2019年政府性基金收入(约90%为土地出让收入)?#38470;?0.9%。浙江财政厅表示,主要是 2019 年土地出让市场行情具有不确定性,预计国有土地使用权出让收支?#38470;怠?/p>

  ?#34892;?#30465;份预期降幅高达30%。?#28909;紓?#22235;川预计2019年土地出让收入会缩水38.2%,重庆预计其政府性基金缩水33%。

  部分省份则基本维持现状或微弱增长。?#28909;紓?#24191;东预计2019年国有土地使用权出让收入5371亿元,比2018年略低0.1%;北京则预计2019年微微增长3.9%。

  不确定性高的土地市场,2019年有可能再次走出一条超预期的曲线么?要知道,浙江2017年卖地收入增长78.8%之后,同样基于“土地市场行情具有不确定性”,下调2018年的政府性基金收入预期,预计缩水29.7%,但浙江2018年卖地收入拔得头筹,实际增长了35.5%。

  由此可见,部分地方政府对卖地收入的年初预期,离实际相去甚远。不过,21?#20848;?#32463;济报?#20848;?#32773;目前采访来看,2019年这种可能性不大。

  “因为土地出让收入的统计,?#21069;?#29031;收入实现制。土地成?#32531;?#21322;年甚至更晚,房企才全部结清土地款,所以土地成交与卖地收入入库存在时间差。2019年的卖地收入,是2018年下半年及2019年上半年成交土地形成的收入。去年7月31日的中共中央政治局会议要求‘坚决遏制房地产价格上涨’,房地产销售增速下行,房企拿地意愿也在?#38470;擔?018年下半年土地流拍逐步增加,加上2019年棚改退潮,2019年卖地收入可能不及2018年”,恒 大经济研究院高级研究员罗志恒对21?#20848;?#32463;济报?#20848;?#32773;表示。

  不过,2019年经济承压的背景下,市场普遍预计房地产调控政策难以加码,存在边际放松的可能。2019年年初,部分城市基于当地房地产调控情况,也在放松部分调控政策。

  罗志恒认为,在“稳房价稳地价稳预期”的思想下指导,2019年调控体现在各地的“因地制宜”,且需要时间,故上半年房地产销售依然不太乐观,下半年价格和销售有望好于上半年。

  刘学智指出,当前房地产调控虽然有边际放松的趋势,但2019年政策着力点在基建和消费上,房地产调控仍会坚持因城施策,?#25442;?#20840;面放松。2018年地方债防风险工作在全面加强,当前保证融资平台合理融?#24066;?#35201;、加大专项债发行规模等,2019年地方政府融?#39318;?#20917;有望好转,地方为了化解债务压力而卖地的冲动?#19981;嵯陆?#24456;多。在2018年较高基数下,以及房价带动地价上?#19988;?#32032;减弱等,2019年卖地收入可能会缩水。

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