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棚改政策转向后的中部地区楼市: 房地产投资分化加剧 销售市场恐难火热

  中部六省,房地产开发投资“冰火两重天”。

  近日,包括国家统计局在内,多家官方与市场机构发布了房地产市场相关数据。21世纪经济报道记者注意到,其中,中部地区的房地产投资进一步分化。

  销售层面,中部地区主要城市呈现量缩价稳态势。易居(博客)研究院数据显示,1月,郑州、武汉、长?#22330;?#21335;昌4个中部城市新建商品住宅成交面积环比?#38470;?0%,同比?#38470;?3%。国家统计局稍早些时候发布的70城房价数据则显示,武汉、长?#22330;?#37073;州、合肥等中部主要城市房价平稳,环?#26085;?#24133;在1%以内。

  而在投资层面,近?#25214;?#26469;,中部各省陆续发布完毕了2018年的房地产开发投资情况。总体来看,中部六省2018年完成房地产开发投资25180亿元,增长5.4%,低于全国总体水平4个百分点。同时,不同省份间分化加剧,一些省份高开低走,全年房地产投资负增长,另一些则?#20013;?#20445;持较高速增长。

  对此,多位分析人士均指出,中部省份前一轮的热点地区,如?#19981;鍘?#28246;?#20445;?#24050;经进入到调控效力显现的楼市调整阶段,而对于湖南、山西等过去的楼市“洼地”,则还在楼市轮动效应下走热。但2019年,中部楼市在“三稳”目标与分类指导、一城一策等政策背景下,或将走向平?#21462;?/p>

  投资?#20013;?#20998;化

  按照国家统计局口径,中部地区包括山西、?#19981;鍘?#27743;西、河南、湖北、湖南6个省。总体来看,中部六省2018年完成房地产开发投资25180亿元,增长5.4%,低于全国总体水平4个百分点,较三?#24452;?#21448;有所扩大。

  Wind资讯统计的数据显示,河南、?#19981;鍘?#28246;北、湖南、江西和山西六地,由高到低分别实现了房地产开发投资额7015亿、5974亿、4693亿、3945亿、2174亿和1376亿元。

  从增速来看,上半年大热的中部各省出现了明显的分化。2018年房地产开发投资同比增速,六省由高到低分别是山西、湖南、江西、?#19981;鍘?#28246;北和河南,增速分别是18%、15.2%、8%、6.4%、2.6%和-1.1%。

  对此,易居研究院智库中?#38590;?#31350;总监?#26174;?#36827;表示,这种分化与地产轮动效应有关。对于中部地区,此前楼市状况较好的?#19981;鍘?#28246;北等地,其上扬周期?#26174;?#26469;临,一方面使得这些地区2017年的房地产投资基数较大,另一方面也形成了一些库存,影响了开发商投资积极性,这使得?#19981;鍘?#28246;北、河南等地2018年出现了低速甚至负增长。

  而对于湖南、江西等地,?#26174;?#36827;指出,这些地区在全国楼市轮动效应居于相对末位,楼市此前?#25913;?#30456;对稳定,市场上行的时间较晚,开发商加大投资力度的时间节点也有所滞后,因此在2018年还是实现了相对较高的增速。

  此外,21世纪经济报道注意到,上述增速较低的三个省份,还不约而同出现了明显的高开低走现象。Wind资讯统计的数据显示,?#19981;?018年一?#24452;?#25151;地产投资增速高达22%,全年则仅有约6%,河南、湖北一?#24452;?#22686;速都在13%左右,全年则仅只有约-1%和2%。

  对此,?#19981;?#24314;筑大学管理学院副院长、房地产研究所所长李国昌以?#19981;?#20026;例,向21世纪经济报道记者解释“高开低走” ,开发商投资转向“洼地”省份的多方面原因。一方面,?#19981;?#31561;地政策收紧较多,一定程度压制了楼市销售,对市场预期造成了一定影响。另一方面,?#19981;?#31561;地此前棚改推进力度较大,但此类政策在2018年下半年受到影响,也对当地开发商的投资热情有所影响。

  ?#23548;?#19978;,棚改政策变动,被认为对中部地区的影响将会甚于东部。多位分析人士均向21世纪经济报道记者指出,中部地区前一轮的棚改任务相对更重,棚改政策利好是过去?#25913;?#20013;刺激当地楼市快速发展的重要原因,但随着2019年棚改政策利好整体走弱,中部地区的房地产投资增速可能还会保持较低速的增长。

  据21世纪经济报道记者的不完全统计,河南、山西两地2019年的棚改目标,相比前一年分别下调了70%和74%,?#19981;?#21644;湖北分别下调了24%和6%。

  销售或将降温

  与投资分化进一步加剧不同,中部地区2018年的销售市场,则呈现出整体量价齐升的“火热”局面。

  国家统计局的数据显示,2018年,中部地区商品房销售面积50695万平方米,增速虽?#25442;?#33853;1.1个百分点,但仍增长6.8%,;销售额33848亿元,增速虽?#25442;?#33853;2.5个百分点,但仍增长18.1%。

  分省来看,Wind资讯统计的数据显示,河南、湖北、?#19981;鍘?#28246;南、江西、山西的全年商品房销售额分别为8055亿、7531亿、7077亿、5354亿、4219亿和1610亿。

  而从增速来看,上述六省的商品房销售额增速均达到两位数。除河南外,还均达到了15%以上。按照上述省份销售额的高低顺序,其同比增速分别达到了约13%、20.3%、20.6%、20%、17.5%和18.6%。

  ?#26174;?#36827;认为,相比东部地区,中部省份的房地产销售还是有“后发优势”,区域价?#20302;?#22320;概念被挖掘,导入更多的购房需求和资源。

  不过,从2019年的情况来看,在调控?#20013;?#21644;棚改走弱的双重背景下,火热的中部地区楼市,或已走向拐点。

  这首先在龙头城市有所显现。易居研究院的《40城住宅报告》显示,2019年1月,郑州、武汉、长?#22330;?#21335;昌4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比?#38470;?0%,同比?#38470;?23%。

  对此,易居研究院认为,中部二线城市成交同比?#38470;?#24133;度较大,从同比增速曲线来看,增速已连续两个月收窄,未来几个月还将进一步收窄直?#20004;?#20837;负区间。预计东部二线城市后续将继续降温,而包括中部在内的其他地区二线城市以及三?#21335;?#22478;市的成交量则面临较大的下跌风险。

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关键词: 楼市 政策 地区 销售 投资

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